中国民生经济网讯 （李程）与2010年相比，西安城北区房价五年来每平方米涨了2500多元，是全市涨幅最高的区域。今年受供应累积的影响，难得出现回落。由于改善需求集中，在该区购买大户型正逢其时。
卖得好的都不便宜 城北五年来领涨西安
“7000元一平方米真心不贵。”11月4日上午，在位于西安市凤城十路的世茂都销售中心，置业顾问介绍，项目离地铁站很近，隔壁是教育用地，公办的小学和中学都已经确定。华商报记者在现场看到，尽管不是周末，但售楼部里的人气很旺。
华商报记者了解到，今年城北销售突出的以品牌楼盘为主，世茂都、万科幸福里、恒大帝景等均在7000元/㎡或以上价位，高于该区平均房价。据美城机构监测，今年1-9月，城北区普通住宅销售均价为6673元/㎡，略高于西安平均房价6511元/㎡。
都说低价走量，为什么卖得好的反而不便宜？美城机构首席市场分析师严九远认为，主要有三个原因：一是这些卖七八千元的房源有不少带精装修，减掉精装费用，毛坯价仍在平均水平；二是与五、六年前相比，地铁开通、多家购物中心开业，城北区的居住价值水涨船高；三是说明了在城北买房的客户中，改善类人群占比不小，对价格的敏感程度较弱。
该机构数据显示，2010年至今城北房价一路上扬，从4202元/㎡、5344元/㎡到6113元/ ，再到2013和2014 年的 6831 元/㎡和6926元/㎡。直到今年，才环比下降了253元/㎡。与五年前相比，城北房价一平方米涨了近2500元，涨幅超过城南、城西和城东三个区域。
“城北房价回落比较难得。”易道顾问机构市场分析师说，该区五年来房价涨幅不小，今年因供应量累积而回落。未来随着改善类客户释放，再加上二胎政策出台，产品结构将出现调整，经济型、低密度产品会取代刚需户型，城北房价也会被重新拉高。
北三环有“4”字头房源 城改项目居多
区域均价6673元/㎡，并不代表城北没有低价房源。华商报记者在朱宏路、北三环附近看到不少楼盘的户外广告，标价都是“4”字开头。
在美城机构统计的“西安城北区域底价楼盘”名单上，香格里拉尚城、隆源国际城、星雨华府、利君未来城、阳光北京城、香缤国际城、中渝国际城、浩华香颂国际城、国会山等项目最低4300元/㎡，最高也只有5300元/㎡，比该区均价低上千元。不过，以上低价项目大部分地处北三环外，城改楼盘居多，面临公交网络不发达、缺乏商业和学校、周边居住人口偏少等问题。其中一个位于辛王公路旁的楼盘，目前对外报价是5000元/㎡。“我是来未央湖路过这儿的。”看房者王鑫光表示，价格便宜但位置偏，门口的大货车和拉土车也多，“大环境有点乱。”
易道顾问市场分析师认为，城北房价的差异就是品牌房企和非品牌房企间溢价能力的体现。品牌房企开发的项目占据产品、配套和物业方面的优势资源，溢价能力强，价格高出千元左右；非品牌楼盘硬件和软件均处于下风，只能靠低价来挽回一些劣势。
未来更偏向改善类客户 买大户型不用“挤”着住
记者走访了城北区域的金科天籁城、恒大帝景、世茂都、保利拉菲公馆、开元第一城、国金华府等多个楼盘，发现除100㎡内的两居室产品，几乎所有的项目都推出了面积不等的三居室和四居室。
严九远说，从城北区当前房价和产品供应看，刚需和改善都有充裕选择。就拿近几年正火的小三室来说，基本都被刚需买走了，“这类人群资金有限，需要儿童房，又希望有间多功能房，主卧+次卧+客卧（多功能房）的结构正合适。”
“两室和小三室会逐渐被宽敞大三室和小四室取代。”严九远表示，这主要是受到二胎放开政策影响。有两个孩子的家庭需要“双儿童房”设计，甚至注重房屋上层空间的利用，“城北区的发展势头不错，改善类人群相对集中，这种需求可能会出现的更快。”
雅狐企划总经理冯奔指出，大三室和小四室的建筑面积应达到110-140㎡，以避免居住空间的不足。另外在改善类需求向城北集中、二胎政策带来生源拐点的背景下，在这个区域置业，学位房会变得更加稀缺，建议购房者重点关注。
（来源：华商报）
