典型调解 彰显公正 实现和谐

案情概览：

    为方便我市望江片区居民购买蔬菜、水果、肉类等日常生活，市府会议还专门研究了该片区集贸市场规划建设工作。2009年1月，被告某外地房地产开发公司竟得此片区某地块的开发权。原、被告在2010年4月签订了一份《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同附件及补充协议》，约定原告购买被告开发的农贸商业广场中的地下一层摊位一个，合同约定了付款方式、交房和办理房屋权属的时间，原告一次性交付了房款，但被告却未能在约定的时间内为原告办理好权属证书，原告经咨询相关人员，认为地下摊位，不能办理单独产权，从而其合同目的不能实现，故诉至我院，请求判令解除合同、退还购房款及利息。此纠纷涉及购买地下、地上摊位的500余户购房人。

调解基础：

    经过两次细致的庭审，初步查明了案情并了解了双方深层次的诉求。合同约定了如不能按期办得产权，买房者不退房。房地产公司认为，合同合法有效，双方均不能随意解除合同，且公司各种开发建房手续齐全，产权正在积极办理中，原告主张缺乏事实、合同和法律依据。原告则认为，其购买该摊位后，并没有看到被告原先广告中预期的收益和承诺，也没有按约定时间为其办理摊位的产权，且本市从未有给地下摊位办理产权的先例，被告根本无法为原告办理到产权，原告的合同目的无法实现，合同应当解除。在庭审和调解的过程中，承办庭了解到，因该农贸商业广场开发完成后，没有得到很好的经营，市场生意冷清，导致购买者没有见到投资收益，故而想退房。被告公司称，因本市之前未给地下摊位办理过产权，办证周期延长，但政府也未出台明确的不予办理摊位产权的文件。因此，原告的诉请没有事实根据，原告要求退房的真正目的不是被告没有办到产权和能不能办到产权，而是现在他们还没看到购买摊位的收益，认为买亏了，故而请求退房。双方的矛盾、利益一时难以调和，判决和调解的难度均较大。如判决合同解除，被告注册资本有限，一旦资金困难或破产，判决解除合同、执行退还购房款难度极大，会产生新的社会局部不和谐因素。如果不判决解除合同，这些购房者不服，会引发群体性涉法信访等问题。
     为了早日化解矛盾，妥善解决纠纷，且本案有调解基础，民二庭遂确定了努力促成双方和解的办案思路。

调解方法：

   我们从以下几个方面开展了调解工作： 
   一是释法明理、正确引导。耐心向购房者解释这个项目得到政府的高度重视，他们的诉求会依法得到充分的尊重和保障。如果相关部门明确不能确认摊位的权属，被告根本不能办理到所售摊位的产权，原告合同目的根本不能实现的情况下，法律将支持原告的诉请。积极督促被告加快产权办理进度，早日履行完毕合同义务，并劝其积极承担违约责任。虽然双方分歧较大，但合同的继续履行，对双方均有意义，劝说原告给被告一定的时限，如到期仍不能办理产权，再行解除合同。
   二是权衡利益、保障根本。因本案件的标的物是商品房，双方合同的目的都是想在买卖过程中获得最大的经济利益，所以在调解中注重维护双方的根本利益。房地产公司如能全面的履行合同、提供优质的服务，更能提升公司在本地的形象，获得更大的经济利益，劝说其积极履行合同义务，主动承担违约责任。同时，考虑到该项目还有升值潜力的可能，劝购房者再耐心等待一段合理的时间，以观市场变化和被告的履约情况，轻易行使合同解除权将有可能使他们的债权成为裸权利。调解方案实现了购房人附时间条件的合同解除权，也给被告一定的办证时间，并由被告公司给予原告合理的逾期办证违约金。调解方案，优先保障了根本权利，实现了双方利益平衡。
   三是创新方法、以点带面。从个别到整体，发挥典型案例的示范作用。在此类案件中，买房者人数众多，年龄、文化水平有高有低，但诉求都基本上是一致的，所以承办庭在依法自愿协商的基础上，准确把握各方利益的底线，找准各方利益的平衡点，建立起信任与合作的平台，先在众多买房者中挑选调解意愿大、文化水平相对较高的原告与被告进行协商，促成双方最终达成一个合法、合理的调解协议来。根据调解协议，最终制作出一份典型的调解书，供其他买房者参考。果然，公平、公正的调解方案，得到了其他一些购房者的认可，有的主动与开发商联系，调解协议不断达成，现在购房者情绪平稳，因人数众多，此系列纠纷的调解工作还未全部完成。

调解过程：

   在调解中，承办庭组织了三次面对面的协商，给原、被告双方创造了依法、公平协商解决问题的环境。调解协议生效后，房地产公司既获得了动力也获得了压力，正积极主动的为购房者办理产权事宜。我们坚持审调结合，善用调解，努力让当事人的合法诉求在调解中获得最大的满足！
                                              （作者：四川省广安市广安区人民法院 民二庭 杨秀华 尹庆）