房地产案件事关群众切身利益，应当依法惩治各类违法行为。针对房地产领域案件常见违法行为，本文约请地方执法人员总结现场检查方法与技巧，归纳常见违法行为查处依据，供系统同仁参考。
现场检查步骤
第一步是事前联络。与住建部门开展联合检查时，住建部门一般会事先联系检查对象。开发商的关注点会在住建部门的检查事项上，因此事先联络不会给市场监管部门对违法行为的查处带来“打草惊蛇”的后果。但随着案件查办的日益增多，开发商对市场监管部门可能检查的重点逐渐熟悉。因此，必要时可采取不打招呼方式直接赴现场检查。如果是举报类线索核查，一般不能提前联系，避免证据被提前销毁。
第二步是确定地点。房地产领域检查时一般针对售楼中心进行检查。而开发商营业执照登记地址与项目地址和售楼中心地址不尽相同。宣传的内容一般都在售楼中心有所展现，故售楼中心应是检查重点。要确认开发商售楼中心数量。如有多个，必要时可同步开展检查。除售楼中心以外，还应进行网络巡查。
第三步是实施检查。在检查前，应当根据执法“三项制度”的要求，全程打开执法记录仪。在进入售楼中心前，应提前对售楼中心展示的楼盘名称、门牌号等进行拍照，以确认检查对象。对售楼中心外部宣传标语、桁架广告等内容也可提前拍照记录。进入售楼中心后，要亮明执法证件。检查时，实施检查并拍照固证。遇到规划真实性等问题，可提前通过电话初步确定是否属实。在完成所有必要的检查后，可要求售楼中心负责人接受现场询问。
现场检查内容
在进行检查时，需要根据房地产领域宣传特征，要求售楼中心现场提供所有宣传途径及资料。重点检查以下方面:
一是宣传单页、折页、杂志。一般摆放在售楼中心进门处架子上，也可能是销售人员现场发放。常见问题有：以项目到某一位置的时间代表距离；宣传学区等就学承诺内容；使用绝对化用语；宣传虚假的内容；标注最终解释权归本公司所有；未标示预售许可证号；未标示代理公司名称；含投资回报承诺的内容；引用数据未标明出处；规划或在建项目未标注项目状态等。
二是沙盘模型。一般在售楼中心中央位置放置楼盘项目的模型。常见问题有：模型与实际交付的房屋明显不一致；模型顶部摆放“售罄”牌子但实际仍有房可售等。
三是区位图。一般悬挂在售楼中心墙上。区位图中常见问题在于标示的规划内容与实际不符；项目位置与周边配套的比例关系不准确等。
四是展板、宣传板。一般在售楼中心通过摆放或者悬挂方式展示。宣传内容中常见问题与宣传单页等大同小异。
五是现场宣传音视频。有些通过售楼中心悬挂的显示屏或者广播进行宣传。常见问题为虚假宣传。
六是价格公示表。一般在进门处公示区域内有营业执照、预售证等，价格公示也在其中。价格公示需公示每一套房屋的价格，一般通过纸质方式公示。常见问题是未按规定明码标价。
七是格式合同。商品房销售合同等一般都是由省局备案的格式合同，一般情况不存在问题。但也可对其他格式合同进行检查，确认是否存在霸王条款等违法行为。
八是有奖销售。一般售楼中心在销售期间会举行抽奖活动。常见问题有：抽奖式的促销活动最高奖金额超过五万元；中奖种类、数量、兑现方式等信息不明确，影响兑奖；虚假的有奖销售。
现场取证要点
第一步，提取相关证据。
关于直接证据。对于检查中发现涉嫌违法的，要现场固定证据。对宣传单页、折页、杂志等载体，直接提取物证；对格式合同提取复印件；对价格公示牌复印相关纸质文本；对沙盘模型、区位图、展板、宣传板、桁架广告等内容都需通过拍照方式固定内容。
关于其他证据。现场提取当事人营业执照复印件、预售证、现场接待人员身份证复印件、销售代理合同复印件、代理销售公司营业执照复印件及备案登记证复印件、有关宣传内容委托设计制作印制合同复印件、相关费用支付凭证与发票复印件、宣传单页交货数量确认单等证据。
以上取证过程中要确保执法记录仪全程录音录像，并及时将视频刻录至光盘作证据。对相关宣传介质内容，现场应该尽可能获取设计底图，并将底图打印后作为证据留存。
第二步，制作现场文书。
检查现场应做好分工，专人负责与当事人负责人交谈并进行执法教育，其他人员做好现场文书制作等工作。一是现场笔录。可通过移动执法箱以电子版方式制作现场笔录。二是照片确认单。通过微信等工具，将手机里的照片通过文件传输方式传送至电脑端。在电脑端脑现场制作照片确认单。三是法律文书送达地址确认书。要现场交由当事人确认送达地址信息，避免后续可能存在的送达困难。四是询问通知书。通知当事人在指定时间、地点接收询问，并提供有关材料。五是责令停止发布广告通知书或责令改正通知书。责令当事人停止发布广告，限期改正违法行为。
此外，应当在现场向当事人提供空白授权委托书。告知当事人如在法定代表人无法接受调查的情况下，通过法定代表人签字并在企业盖章后可授权其他人员全权接受调查。实际受委托人一般为熟悉情况的现场接待检查人员。
第三步，有关人员确认。
所有现场制作的文书以及提取的证据材料都需要现场接待人签字确认。一般售楼中心无公司公章，可暂时由现场接待人按手印确认，在事后调查过程中要求盖章补正。
第四步，违法资料处置。
对于现场多余的宣传单页等宣传资料，可按照《广告法》进行扣押，也可由当事人当场销毁。其他违法情形，由当事人采取合适方式及时整改。当事人在整改后及时提交含整改照片与内容的整改报告。该报告可作为对当事人作出从轻或者减轻处罚的证据之一。
第五步，灵活开展询问。
在现场检查结束后，可根据当事人配合情况以及违法行为涉及的人员情况，决定是否现场制作询问。必要时可当场对相关人员进行询问，固定事实，串联证据，并提取被询问人身份证明材料。
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房地产领域常见违法行为及查处依据 |
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一、违反《反不正当竞争法》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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1 |
虚假宣传 |
（1）通过楼盘区位图展示具有虚假规划内容、虚假配套设施等信息；（2）楼盘销控表中显示的截至检查当天的销售情况与实际不符；（3）销售现场的宣传音视频含有虚假内容；（4）销售员销售过程中口头进行虚假宣传或者通过微信朋友圈发布虚假信息；（5）沙盘模型展示内容与实际明显不一致等；（6）沙盘模型中楼盘模型顶部放置“售罄”字样，实际仍有房可销售。 |
《反不正当竞争法》第8条第1款 |
《反不正当竞争法》第20条第1款 |
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2 |
违法开展有奖销售 |
（1）进行有奖销售时最高奖项的金额超过五万元；（2）中奖种类、数量、兑现方式等信息不明确，影响兑奖；（3）虚假的有奖销售。 |
《反不正当竞争法》第10条 |
《反不正当竞争法》第22条 |
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二、违反《广告法》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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3 |
发布虚假广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布含虚假内容的广告。 |
《广告法》第4条 |
《广告法》第55条 |
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4 |
发布含有绝对化用语的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号等媒介发布含有“国家级”“最高级”“最佳”等用语的广告。 |
《广告法》第9条第1款第3项 |
《广告法》第57条第1款第1项 |
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5 |
发放含有投资回报承诺内容的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布含有“高回报，十年翻倍，稳赚不赔”等用语的广告。
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《房地产广告发布管理规定》第4条第1款第1项、《广告法》第26条第1项 |
《房地产广告发布管理规定》第21条、《广告法》第58条第1款第7项 |
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三、违反《房地产广告发布管理规定》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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6 |
对外发放含升学承诺内容的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布含有“A小学、初中配套，周边学区为B学校”等内容的广告。
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《房地产广告发布管理规定》第18条 |
《房地产广告发布管理规定》第21条 |
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7 |
发布含有以项目到某一位置的时间代表距离内容的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中含有“本项目至A地点仅10分钟车程”等内容，未标示实际距离的公里数。 |
《房地产广告发布管理规定》第4条第1款第2项 |
《房地产广告发布管理规定》第21条 |
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8 |
）发布未标示开发商名称、代理销售商名称及预售证号的广告 |
在发布的除仅宣传项目名称外的预售广告中，均未标示开发商名称、代理销售商名称及预售证号。 |
《房地产广告发布管理规定》第7条 |
《房地产广告发布管理规定》第21条 |
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9 |
发布未标明数据来源出处的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中含有引用的数据看，如人口总量，商品房平均价格，平均地价等，但未标明上述数据的来源。
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《房地产广告发布管理规定》第20条 |
《房地产广告发布管理规定》第21条 |
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10 |
发布规划或在建项目未标注状态的广告 |
在宣传单页、折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中对真实存在的规划及在建项目未注明在建或规划中。 |
《房地产广告发布管理规定》第12条 |
《房地产广告发布管理规定》第21条 |
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四、违反《侵害消费者权益行为处罚办法》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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11 |
发布含有“开发商保留本资料最终解释权”内容的广告 |
在宣传单页、宣传折页、内部期刊、桁架广告、展板、宣传板、公众号、官网等媒介发布的广告中含有“本公司保留本资料最终解释权”等内容。 |
《侵害消费者权益行为处罚办法》第12条第6项 |
《侵害消费者权益行为处罚办法》第15条 |
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五、违反《合同违法行为监督处理办法》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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12 |
提供含有霸王条款的格式合同 |
在提供的与消费者签订的格式合同中存在“最终解释权”等内容。 |
《合同违法行为监督处理办法》第11条第1款第4项 |
《合同违法行为监督处理办法》第12条 |
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六、违反《价格法》的行为 |
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序号 |
违法类型 |
表现形式 |
违反法条 |
处罚依据 |
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13 |
未按规定明码标价 |
（1）在售楼中心销售楼盘时未对商品房进行明码标价。（2）不按照规定的内容和方式明码标价；（3）在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用等。 |
《价格法》第13条以及《关于商品和服务实行明码标价的规定》《商品房销售明码标价规定》相关规定 |
《价格法》第42条 |
（本文作者系浙江省海宁市市场监管局 张叶伟 原文刊载于《市场监督管理》半月刊2020年第14期）
