楼市怎样实现平稳健康发展
本报记者 亢 舒
今年以来，受多种因素影响，部分城市房地产市场升温，个别城市出现过热苗头，一些城市因城施策、精准调控，加大房地产市场调控和监管力度。
专家认为，下半年应继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，全面落实稳地价、稳房价、稳预期的长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。目前，房地产市场还存在哪些问题？房地产市场平稳健康发展需要从哪些领域发力？针对这些问题，经济日报记者采访了相关专家。
持续规范市场秩序
房地产调控的长效机制在不断发展和完善。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，房地产市场调控的政策工具箱还将不断丰富。房地产市场调控将综合运用土地、金融、行政手段、财税等一系列手段，形成合力，发挥作用，继续坚持“房住不炒”定位。
利用行政手段进行调控，仍是促进房地产市场平稳健康发展的重要环节。在刘洪玉看来，地方政府在房地产调控上的主体责任仍应进一步发挥好。住房和城乡建设部有关负责人表示，对调控工作不力、市场波动大的城市，要坚决予以问责。
浙江工业大学副校长虞晓芬认为，除了落实城市政府主体责任外，还要发挥省级政府的监督和督导作用。全国地级市、县级市众多，仅靠住建部督导监测是不够的，省级政府的作用也应该发挥。比如，浙江省对各地级市、县级市新建商品房、二手房价格建立监测体系，就对房价监测发挥了较好作用。
土地供应方面，将加快完善“稳地价”工作机制，优化土地竞拍规则，建立有效的企业购地资金审查制度。对此，国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民认为，应增加热点城市的土地供应，特别是土地供应中的住宅用地供应比重，以此来缓解供需矛盾以及引导居民预期。王瑞民建议，在住房供应结构上，应坚持普通商品房为主，形成不同价位、不同层次的商品住房，通过市场化方式满足大多数群体的住房需求。对于深圳等土地资源不足的城市，可通过与邻近区域基础设施互联互通，推进邻近区域住房相关公共服务同城化，以满足市民需求。
同时，相关部门还将持续规范房地产市场秩序，切实管好中介等机构，坚决查处市场乱象。住建部有关负责人近日表示，将严肃查处房地产开发、中介、物业、租赁等方面的违法违规行为，净化市场环境，维护群众合法权益。
严查信贷资金违规入市
信贷资金违规进入楼市，成为房价过快上涨的重要因素，也将集聚金融风险。加强房地产金融管理，已经成为当前我国房地产市场调控的突出特征。下半年，房地产调控将牢牢抓住房地产金融这个关键。
对于房地产金融管理，招联金融首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼认为，实现房地产市场平稳健康发展，金融需要明确定位，有所为有所不为，恰如其分地发挥应有作用。金融机构要严格落实房地产市场调控政策，特别是要全面贯彻房地产贷款集中度管理和房地产企业“三线四档”融资管理要求，抑制房地产企业盲目扩张，降低对金融杠杆的过度依赖，进一步稳定房地产市场预期。在具体工作中，应严把风险关口，全面审查信贷资金流向，防止资金违规流入房地产市场。对于房地产企业，加大审查力度，不向资质不合格房地产开发项目提供融资支持；不为违反房地产行业政策的项目提供通道或信用担保。对于个人用户，发放的经营贷款、消费贷款需要客户提供用途证明，严防通过消费贷款、经营贷款、信用卡透支等方式将资金转移至房地产市场。
同时，董希淼建议，金融机构要进一步落实“房住不炒”，加大对住房租赁市场的支持和服务力度。一是可与房地产企业合作，通过签订租赁权转让协议的方式将待售房源变成长租房源，向符合相应条件的租户发放租房贷款。二是可与地方政府合作，在住房租赁平台交易撮合、信用评价等各个环节提供相应的金融创新产品和服务。三是可通过信用卡分期为客户提供融资支持，手续费低于第三方租房平台所收取的服务费，且提前还款无需支付违约金。特别是商业银行，可以加快进入住房租赁市场，既可促进住房租赁金融朝着规模化、专业化方向发展，也有利于房地产市场平稳健康发展的长效机制加快形成。
加快发展保障性租赁住房
发展保障性租赁住房有利于促进房地产市场平稳健康发展。地方政府制定并公布保障性租赁住房建设计划，扩大保障性租赁住房供给，能够不断优化城市住房供应结构，为新市民、青年人等群体通过租赁方式解决住房困难问题提供渠道；能够稳定市场预期，合理释放购房需求，缓解房价上涨压力，为房地产市场平稳健康发展提供有力支撑。
7月22日，国务院召开会议强调，把发展保障性租赁住房作为“十四五”住房建设的重点任务。要把握好保障性租赁住房的政策重点，明确保障对象，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。坚持“保基本”，以小户型为主，注重实现“职住平衡”。按照“可负担、可持续”原则，建立科学的租金定价机制。因地制宜，以人口净流入城市为重点，落实城市主体责任，加快发展保障性租赁住房。
住房和城乡建设部有关负责人介绍，今年10月底前，城市人民政府应确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布。新市民和青年人多、房价偏高或上涨压力较大的大城市，在“十四五”期间，新增保障性租赁住房占新增住房供应总量的比例应力争达到30%以上。
对于发展保障性租赁住房，上海市房地产科学研究院院长严荣认为，地方政府应主动作为，着力做好新市民和青年人的住房保障，优先保障新市民中从事基本公共服务的住房困难群众。在策略上要因地制宜，城市政府可以对本市住房发展状况开展真实评估，了解和掌握保障性租赁住房真实的需求情况，坚持一切从实际出发，坚持目标导向和问题导向。要统筹协调土地、财政、税收、金融等部门，以及水电气等专业机构，形成促进保障性租赁住房的可持续发展机制。
